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開発許可制度の概要

2024年4月1日更新

開発許可制度の趣旨

開発許可制度は、無秩序な市街化を防止し計画的な市街地の形成を図るとともに、開発行為を行う際の技術基準や立地基準への適合性の審査を通じて、良好かつ安全な宅地環境を整備することを目的としています。

開発行為とは？

開発行為とは主として、建築物の建築、第一種特定工作物（コンクリートプラント等）、第二種特定工作物（ゴルフコース等）の建設を目的とした「土地の区画形質の変更」をいいます。

第一種特定工作物とは？

第一種特定工作物とは、コンクリートプラントや、周辺地域の環境の悪化をもたらすおそれがある下記の工作物のことです。

アスファルトプラント
クラッシャープラント
危険物の貯蔵又は処理に供する工作物

第二種特定工作物とは？

第二種特定工作物とは、ゴルフコースや、大規模な下記の工作物のことです。

1ヘクタール以上の野球場、庭球場、陸上競技場、遊園地、動物園その他の運動・レジャー施設である工作物
1ヘクタール以上の墓園

土地の区画形質の変更とは？

土地の区画形質の変更とは、その土地の「区画」、「形」、「質」の三つのうちのいずれかを変更することをいい、それぞれ次のとおり判断することとなります。

「区画」の変更
公共施設（道路、水路など）の新設又は改廃を伴う、土地の分割や統合をすることをいいます。具体的には宅地分譲を行う際に区域内に道路を施設する場合や、既存の道路、水路など位置を変更する場合などがこれにあたります。
「形」の変更
土地の切土又は盛土を行うことをいいます。具体的には土地の造成、整地などを目的として、土地に土砂を埋め立てる場合や土地を掘削する場合などがこれにあたります。
「質」の変更
「宅地」以外の土地を建築物の敷地又は特定工作物の用地とすることをいいます。具体的には畑を住宅用の敷地（宅地）に変更する場合などがこれにあたります。

開発許可の概要

沼津市内において開発行為を行おうとする場合は、あらかじめ開発許可を受けなければなりません。
開発許可を受けた開発区域内の土地では、工事完了の公告があるまでの間は原則として建築物等を建築することができません。

都市計画法に基づく開発行為等に関する規則（外部リンク）

市街化区域内での開発許可について

市街化区域で開発区域が1,000平方メートル以上の開発行為を行う場合は開発許可を受ける必要があります。
許可を受けるためには、その計画が道路や下水道、公園等の公共施設の整備や宅地の安全性等について、都市計画法第33条に定められている開発許可の基準に適合しなければならないほか、沼津市において必要な事項を定めた「沼津市開発許可指導技術基準」等がありますので、開発行為を行う際には基準に適合するよう施行していただく必要があります。

市街化調整区域内での開発許可について

市街化調整区域は計画的な街づくりを図るための市街化を抑制する区域で、開発行為は原則として認められません。また、原則として開発許可を受けなければ建築行為等を行うことができないこととなっています。
しかし、新たな市街化のおそれがないものとして、市街化区域内では立地困難なものや、市街化調整区域内にあっても最小限と認められるものについては特例的に認められており、許可を受けるためには都市計画法第33条の基準等（上記「市街化区域内での開発許可について」を参照してください。）のほか、都市計画法第34条の立地に関する基準にも適合しなければなりません。開発審査会の審議を経ないと許可を受けられない場合もありますので、市街化調整区域内で開発行為を行う場合は事前にご相談ください。

なお、開発行為を伴わない市街化調整区域内での建築行為等については、建築等の許可が別途必要となります。

市街化調整区域内での建築等の許可制度の概要

都市計画区域外での開発許可について

都市計画区域は、区域の用途や、市街化を抑制するための市街化調整区域が指定され、都市公園や都市計画道路等の都市施設が計画的に配置されるなど、都市としての一体的な整備が計画され、開発の促進や市街化の抑制などの計画的な街づくりが図られている区域です。一方、都市計画区域外の区域については、都市計画区域のような都市計画が定められていない区域です。
しかし、大規模な開発行為などが無秩序に行われてしまうと災害等の遠因になるなどの弊害が生じるため、開発区域が1ヘクタール以上の開発行為を行う場合は開発許可を受けなければなりません。許可を受けるためには都市計画法第33条の基準等（上記「市街化区域内での開発許可について」を参照してください。）に適合するよう施行していただく必要があります。

開発許可を受けた土地における建築等の制限について

開発行為を行った区域内では、それぞれの予定建築物に応じて、基準に適合するように開発行為が行われているため、開発許可のあった開発区域内では、工事の完了を公告した後、開発許可に係る予定建築物等以外の建築物等を建設することや、既存の建築物の改築等、用途を変更して、開発許可に係る予定建築物等以外の建築物等に変更することは、原則としてできません。
ただし、環境保全上支障がないと認められる場合は変更の許可を受けられる場合があります。

開発行為における一体性・計画性について

開発行為を行った区域の隣接地で同一の事業者や同一の所有者が開発行為を行う場合は、先に行った開発行為が許可不要であったとしても、次に行う開発行為との一体性・計画性を考慮し、許可が必要となる開発行為と判断する場合があります。

開発行為における一体性・計画性に関して

許可を要しない開発行為等について

農林漁業の用に供する建築物を建築する目的で開発行為を行う場合など、都市計画法令の規定により許可を要しない開発行為等があります。許可の要否については、法令の規定に適合するかを判断することとなりますので、事前にご相談ください。
また、500平方メートル以上の敷地で一般住宅以外の建築物を建築する場合は、周辺地域の住環境を保全するため、「開発許可を要しない共同住宅等の建設に係わる指導指針」を定め、駐車場や緑地、雨水抑制施設（雨水浸透桝など）の設置について技術的な協議をしています。

1,000平方メートル未満の開発行為等における最小画地面積の指導指針（PDF：156KB）

なお、都市計画法の許可を要しない開発行為や建築行為等を行う場合で、建築基準法の規定による確認済証の交付を受けようとする際に、都市計画法の規定に適合する建築物等であることの証明書の交付を請求することができます。

適合証明書の発行について

開発許可の手続きについて

開発行為の許可を受けるためには、都市計画法令等に定める技術的な基準や、市街化調整区域内で行う場合の立地基準など、様々な基準に適合する必要があります。開発行為を行う際には事前にご相談ください。

開発行為申請書式集