市街化調整区域内での建築等の許可制度の概要

市街化調整区域内で建築行為等をする場合

市街化調整区域は計画的な街づくりを図るための市街化を抑制する区域で、建築物を建築することは原則として認められません。
しかし、新たな市街化のおそれがないものとして、市街化区域内では立地困難なものや、市街化調整区域内にあっても最小限と認められるものについては特例的に認められる場合があります。
また、建築物の建築や第一種特定工作物を建設する目的で行う土地の区画形質変更をする場合は開発行為の許可を受ける必要がある場合があります。

• 開発許可制度の概要

開発行為に該当するもの

• 市街化区調整域内で建築物の建築や第一種特定工作物を建設する目的で行う土地の区画形質変更をするもの
• 第二種特定工作物（ゴルフコース、1ヘクタール以上の運動・レジャー施設や墓園等）を建設する目的で行う土地の区画形質変更

市街化調整区域内で、開発許可を受けた土地以外の土地に建築物を建築する場合や、第一種特定工作物（コンクリートプラント等）を建設する場合は、都市計画法第43条の規定に基づく建築許可を受ける必要があります。

第一種特定工作物とは？
第一種特定工作物とは、コンクリートプラントや、周辺地域の環境の悪化をもたらすおそれがある下記の工作物のことです。

• アスファルトプラント
• クラッシャープラント
• 危険物の貯蔵又は処理に供する工作物

許可を受けるためには都市計画法施行令第36条の許可基準（施行令第36条第3号の立地基準は法第34条の立地基準と同じ）に適合しなければなりません。開発審査会の審議を経ないと許可を受けられない場合もありますので、市街化調整区域内で建築等を行う場合は事前にご相談ください。

• ※令和6年2月1日から、市街化調整区域における開発行為等の審査基準を一部改正しました。詳細につきましては、下記ファイルをご確認ください。

• 【令和6年2月1日施行】市街化調整区域における開発行為等の審査基準（都市計画法第34条第1号～第13号編）（PDF：478KB）
• 【令和6年2月1日施行】市街化調整区域における開発行為等の審査基準（都市計画法第34条第14号編）（PDF：714KB）
• 市街化調整区域における開発行為等の審査基準（都市計画法第34条第14号編）の一部改正の概要（PDF：614KB）
• 沼津市開発審査会条例（PDF：75KB）

農林漁業の用に供する建築物を建築する場合など、都市計画法令の規定により許可を要しない建築行為等があります。許可の要否については、法令の規定に適合するかを判断することとなりますので、事前にご相談ください。
なお、都市計画法の許可を要しない開発行為や建築行為等を行う場合で、建築基準法の規定による確認済証の交付を受けようとする際に、都市計画法の規定に適合する建築物等であることの証明書の交付を請求することができます。

• 適合証明書の発行について

建築行為の許可を受けるためには、立地基準に適合する必要があります。市街化調整区域内で建築行為等を行う際には事前にご相談ください。

• 都市計画法第43条許可・都市計画法施行規則第60条証明書式集

500平方メートル以上の敷地で一般住宅以外の建築物を建築する場合は、周辺地域の住環境を保全するため、「開発許可を要しない共同住宅等の建設に係わる指導指針」を定め、駐車場や緑地、雨水抑制施設（雨水浸透桝など）の設置について技術的な協議をしています。

• 開発許可を要しない共同住宅等の建設に係わる指導指針（Word：48KB）
• 開発許可を要しない共同住宅等の建設に係わる指導指針（PDF：132KB）

市街化調整区域内の土地建物を売買する場合

市街化調整区域内は都市計画法等によって、原則として新たに建築物を建築することやすでに建築されている建築物の用途を変更することなどが制限されており、土地を譲り受けても、建築物を建築できない場合があります。
また現在、建築物が建築されていても、その建築物は、特定の個人や法人が、その建物の用途を指定され、特別な許可を受けて建築されている場合があります。このような場合は、特定の人のために許可されたものや、その特定の用途のために許可されたものであるため、他の人が使用することや、他の用途として使用することが制限されています。
ただし、既に建築されている建築物について、所有者が譲渡をしなければならない特別な理由などがある場合、使用する人や、用途を変更することの許可を受けられる場合があります。
市街化調整区域内の土地建物を売買する場合には、建築許可要件等をご確認いただき、許可申請等の必要な諸手続きについては事前にご相談ください。

• ※市街化調整区域内の土地建物における、都市計画法上の許可等に関する事項（既存宅地の確認の有無を含む）の第三者への情報提供については、当該土地建物の所有者本人の委任状の提示を求めます。
  （委任状の様式は特に問いません。こちらの様式（PDF:151KB）を参考にしてください。）